Construire une véranda : faut-il un permis d’urbanisme ? Guide 2024
Vous rêvez d’une nouvelle pièce de vie pour votre maison, d’un magnifique jardin d’hiver ou encore de nouveaux puits de lumière ? Avez-vous déjà pensé à faire construire une véranda ? Un permis de construire est-il requis ou est-ce possible de construire une véranda sans permis ? D’une région à l’autre, les règles varient. Nous vous expliquons quand et à quelles conditions l’obtention d’un permis d’urbanisme est nécessaire pour une telle extension de maison.
Qu’est-ce qu’un permis d’urbanisme ?
Un permis d’urbanisme (ou permis de construire) est un document qui atteste que votre projet de construction, d’agrandissement, ou encore de travaux de rénovation respectent la législation urbanistique en vigueur dans votre région. Pour faciliter les démarches, certains travaux en sont dispensés.
La demande de permis d’urbanisme est une procédure simple et accessible aux particuliers. Attention, dans le cas d’une nouvelle construction ou de transformations conséquentes, l’implication d’un architecte est aussi obligatoire. Dans ce cas, c’est lui qui se charge de la demande de permis.
Notez qu’il s’agit d’une législation propre aux régions, n’hésitez pas à contacter votre commune pour toute demande d’informations.
Un permis d’urbanisme, pourquoi?
L’objectif du permis d’urbanisme est de garantir une utilisation rationnelle du territoire et de ses ressources. Il vise une coexistence paisible et respectueuse entre voisins ainsi qu’entre activités diverses (commerces, services, grandes et petites industries, circulation, équipements collectifs,…).
Limites de hauteur, distances légales avec les maisons voisines, cas des maisons mitoyennes : avant de lancer un projet de véranda, il est essentiel de vous informer sur les règles en vigueur dans votre région.
Dans quel cas faut-il un permis de construire pour installer une véranda en Belgique ?
En Belgique, les questions d’urbanisme relèvent de la compétence des communes ainsi que des régions. Les règles applicables varient donc en fonction de la situation géographique de votre maison.
La nécessité d’un permis de construire dépend des caractéristiques de votre véranda (superficie, hauteur…). Ces dernières années, les démarches ont été simplifiées : dans certains cas, une simple déclaration urbanistique suffit.
Dans d’autres, vous aurez également l’obligation de faire appel à un architecte pour construire une véranda sur votre terrain.
Voici un tableau récapitulatif des conditions et des obligations à respecter en fonction des régions belges :
| Région | Permis d’urbanisme ou déclaration urbanistique ? | Intervention d’un architecte ? |
|---|---|---|
| Bruxelles | Permis d’urbanisme nécessaire pour toutes les vérandas, dans tous les cas | Nécessaire si : la surface de la véranda est supérieure à 6 m2 et/ou la hauteur est supérieure à 2,5 m |
| Wallonnie | Simple déclaration urbanistique à faire valider par l’administration communale, tant que les conditions suivantes sont respectées : – la véranda est adossée à la maison et à l’arrière de celle-ci – elle ne dépasse pas les 40 m2 de surface et les 3.5 m de hauteur (3m maximum sous corniche, 5m au faîte et 3.20 m à l’acrotère) – elle n’a qu’un seul étage Au-delà d’une de ces conditions, un permis urbanistique est nécessaire. | Nécessaire si : – la surface de la véranda est supérieure à 30 m2 – si le vitrage est inférieur à 80% – si plus d’un niveau si la profondeur est supérieure à 3,5 m. |
| Flandre | Déclaration urbanistique nécessaire pour toute véranda avec vocation d’habitation et qui ne dépasse ni les 40 m2 de superficie, ni les 4m de hauteur. Au-delà de ces mesures, un permis urbanistique est nécessaire. Note : déclaration nécessaire pour la véranda, mais pas pour les pergolas amovibles. | Nécessaire si : – la surface de la véranda est supérieure à 40 m2 – si la hauteur est supérieure à 4.5 m. |
Région wallonne
En Wallonie, l’entrée en vigueur du Code de Développement Territorial (CoDT) en 2017 est venue assouplir les règles d’urbanisation. Désormais, est dispensée de permis de construire la véranda:
- attenante au bâtiment et située à l’arrière de celui-ci par rapport à la voirie;
- dont la superficie n’excède pas 40 mètres carrés ;
- et qui n’est pas constituée d’un étage (hauteur sous corniche maximale de 3 mètres sous corniche, 5 mètres au faîte ou 3.20 mètres à l’acrotère.)
Il faut, en outre, qu’il s’agisse de la première véranda que vous construisez sur votre propriété et que les parois de votre véranda (hauteurs et toiture) soient composées au moins à 50 % de verre ou de polycarbonate.
Si toutes ces conditions sont respectées, alors nul besoin d’obtenir un permis de construire pour votre nouvel espace de vie. Dans le cas contraire, un permis est requis. Notez que, comme l’explique le guide du permis d’urbanisme de la Wallonie : “l’infraction d’urbanisme est punie légalement et peut obliger des réparations lourdes de conséquences financières”. Soyez donc vigilants afin d’éviter de mauvaises surprises !
En revanche, si votre véranda n’est pas soumise à un permis d’urbanisation, vous devez faire une déclaration urbanistique auprès de votre administration communale.
Tant que votre véranda ne possède qu’un seul niveau ou que sa profondeur ne dépasse pas 3,5 mètres, l’appel à un architecte n’est pas obligatoire non plus. C’est toutefois fortement conseillé.
Si votre véranda exige un permis, vous devez introduire votre demande auprès de votre collège communal par le biais d’un dossier qui présente votre projet.
Région bruxelloise
En Région bruxelloise, l’obtention d’un permis de construire pour l’agrandissement de la maison par une véranda est dans tous les cas obligatoire. Cette règle est édictée dans le Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT).
Par ailleurs, si la superficie de la véranda excède 6m² ou que sa hauteur dépasse les 2,5 mètres, le recours à un architecte est lui aussi obligatoire.
Région flamande
En Flandre, tout projet d’extension au moyen d’une véranda dont la hauteur n’excède pas 4 mètres est exemptée de permis d’urbanisme. En revanche, si votre véranda a une fonction d’habitation, une déclaration urbanistique doit obligatoirement être effectuée.
Cette déclaration préalable est applicable pour toute véranda jusqu’à 40m² de superficie qui ne dépasse pas 4 mètres de haut au faîte et située à plus de 3 mètres des terrains avoisinants. Si votre projet de véranda excède 40m², une demande de permis d’urbanisme doit être introduite.
En outre, l’intervention d’un architecte est nécessaire si votre véranda habitable excède une surface totale de 40m², si sa corniche est à plus de 3 mètres de hauteur ou son sommet supérieur à 4,5 mètres.
Conclusion : quelle taille ou surface de véranda est autorisée sans permis de construire en Belgique ?
Sauf à Bruxelles (où c’est dans tous les cas obligatoire), la taille maximale autorisée de véranda sans permis de construire est de 40 m2. Attention, il y a d’autres conditions à respecter, notamment en termes de hauteur et de distance avec les maisons voisines.
Voici un tableau récapitulatif des conditions à respecter pour construire une véranda sans permis d’urbanisme en Belgique. Toutes ces conditions doivent être respectées simultanément !
| Région | Conditions des vérandas sans permis d’urbanisme |
|---|---|
| Wallonie | Construction d’une véranda sans permis possible si : ✅ Véranda d’une superficie de moins de 40 m² ✅ Hauteur de 3m maximum sous corniche, 5m au faîte et 3.20 m à l’acrotère ✅ Minimum 2 mètres de distances avec les voisins ✅ Attenante à la maison ET à l’arrière de la voirie ✅ Première véranda du terrain ✅ Un seul étage |
| Bruxelles | Permis obligatoire dans tous les cas |
| Flandre | Construction d’une véranda sans permis possible si : ✅ Véranda d’une superficie de moins de 40 m² ✅ Hauteur de 4m maximum ✅ Minimum 3 mètres de distances avec les voisins |
Wallonie, Bruxelles, Flandre : comment introduire une demande de permis d’urbanisme ?
Les règles d’urbanisme varient d’une région à l’autre, mais fort heureusement, les démarches administratives pour demander un permis de construire sont les mêmes pour toute la Belgique.
A qui faut-il s’adresser pour une demande de permis de construire en Belgique ?
En Belgique, au-delà des régions, ce sont les communes qui gèrent les questions d’urbanisme. Ce sont elles qui dictent les règles en vigueur, et c’est à votre collège communal qu’il faut vous adresser pour introduire votre demande de permis d’urbanisme.
Quels documents sont nécessaires à une demande de permis ?
La demande de permis s’effectue avec un dossier qui présente votre projet en détails et explique comment votre véranda sera située par rapport à votre maison ainsi qu’à votre terrain (distance avec les clôtures et les maisons voisines, notamment).
Ce dossier devra contenir les plans de votre future véranda ainsi que les détails des travaux à effectuer. Il est recommendé de joindre également quelques photos explicatives. Pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez demander ces documents à votre fabricant de véranda ainsi qu’à votre architecte (si vous en avez un).
Combien coûte une demande de permis d’urbanisme et quels sont les délais ?
Une demande de permis d’urbanisme n’est malheureusement pas gratuite, elle coûte en moyenne entre 150 € et 175 €. Pour commencer vos travaux, vous devez obligatoirement attendre l’obtention de votre permis. En règle général, il est délivré sous 30 jours, mais ce délai peut être rallongé selon les cas.
Comment régulariser une véranda non déclarée ?
Vous auriez dû demander un permis d’urbanisme avant de construire votre véranda mais ne l’avez pas fait ? Que risquez-vous ? Comment régulariser votre véranda ?
Construire une véranda sans déclaration ni demande de permis alors qu’elle nécessitait l’une ou l’autre vous expose à des sanctions plus ou moins lourdes, principalement des amendes administratives.
Selon les cas (et les communes), vous vous exposez également à des sanctions pénales, des peines de prison, et même des injonctions à la remise en état des lieux (soit la destruction de votre véranda).
Il est donc impératif de rectifier votre erreur et de régulariser votre situation. Pour cela, adressez-vous dans les plus brefs délais à votre administration communale. Elle vous donnera la marche à suivre pour déclarer votre véranda, si tant est que celle-ci respecte les normes en vigueur.
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Construire une véranda : les règles du code civil à respecter pour les agrandissements de maison
À côté des règles propres à chaque région, le code civil prévoit des règles applicables sur tout le territoire belge. Ainsi, afin d’éviter les nuisances à vos voisins (et éviter les problèmes dits de “curiosité intrusive”), vous devrez également respecter les distances en matière de jour et de vue.
Ce qu’on qualifie de “jour” sont les ouvertures destinées uniquement à laisser passer la lumière et non l’air ni la vue. On ne peut donc pas ouvrir ce type de châssis. L’angle de vue n’est donc pas augmenté puisqu’il n’est seulement possible de regarder droit devant. Passer la tête par la fenêtre pour regarder ce qu’il se passe chez le voisin ne sera pas possible. L’utilité première de cette fenêtre sera de rendre la pièce davantage lumineuse.
Concernant les jours, la distance par rapport à la propriété voisine n’est pas limitée. Cependant, on exige que la base du jour soit situé à une hauteur de 2,60 m au rez-de-chaussée et de 1,90 m aux étages.
En revanche, les “vues” quant à elles, désignent, au contraire, une ouverture qui laisse passer aussi bien la lumière que l’air : ce sont à proprement parler des fenêtres. Dès lors, la vue permet de porter le regard sur la propriété de votre voisin.
Pour les vues, on fait la distinction entre les vues droites et les vues obliques. Vous ne pourrez que réaliser une vue droite (de face) si une distance de 1,90 m minimum la sépare de la propriété voisine. Pour une vue oblique, l’observateur doit porter son regard de côté pour apercevoir la propriété voisine. Dans ce cas, la distance minimum des vues est de 0,60 m par rapport à la limite du terrain voisin.
Pour votre intimité et les bonnes relations de voisinage, prenez bien en compte ces distances si vous souhaitez construire une véranda !
Faites-vous conseiller par un spécialiste !
Si les règles d’urbanisme vous semblent encore floues, pas de panique ! Ne laissez pas l’administratif gâcher vos rêves d’extensions de maison. Les fabricants de vérandas sont au fait de ces règles en vigueur et seront d’excellents conseils pour vous accompagner dans vos démarches. Vous avez un projet de véranda ? Recevez jusqu’à 5 devis gratuits et sans engagement pour comparer les offres du marché ! Il suffit de remplir le formulaire ci-dessous.